Нерухомість на окупованій території: як внести квартиру чи будинок до Державного реєстру

Чи можна зареєструвати нерухомість на окупованій території?

Так. Квартиру чи будинок на тимчасово окупованій території можна внести до українського Державного реєстру речових прав — звернувшись до будь-якого державного реєстратора на підконтрольній території. Їхати в окупацію не потрібно, а документи, які видає окупаційна влада, в Україні недійсні й не створюють правових наслідків (ч. 3 ст. 9 Закону №1207-VII).

Найчастіша проблема — не сама окупація, а старі документи. Якщо право виникло до 2013 року, реєстратор має підтвердити його через архів БТІ. А архіви багатьох окупованих громад залишилися там. Тоді шлях один — рішення суду.

Крок 1. Перевірте, чи є квартира в реєстрі

Замовте інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав — онлайн або в ЦНАПі. Є два варіанти:

Крок 2. Зверніться до реєстратора

Для нерухомості в Криму, Севастополі, Донецькій, Луганській, Херсонській, Запорізькій, Миколаївській, Харківській, Дніпропетровській, Сумській і Чернігівській областях можна звернутися до будь-якого державного реєстратора в Україні — без прив’язки до місця розташування квартири.

• документи подають у паперовій формі — особисто або через представника за довіреністю;
• за реєстрацію сплачують адміністративний збір;
• якщо співвласників кілька, кожен має подати заяву або уповноважити представника.

Які документи потрібні

• паспорт і РНОКПП кожного власника;
• документ про право власності: свідоцтво про право власності з приватизації, договір купівлі-продажу чи дарування, свідоцтво про спадщину або рішення суду;
• технічний паспорт — якщо він у вас є;
• будь-які документи БТІ з відміткою про реєстрацію права.

Якщо оригінали залишилися в окупації, зберіть усе, що є: копії, фото, витяги, квитанції. Навіть якщо реєстратор не зможе на них спертися, вони знадобляться в суді.

Крок 3. Головна перешкода — архів БТІ

До 2013 року право власності реєстрували бюро технічної інвентаризації на папері. Такі права дійсні й сьогодні (ч. 4 ст. 3 Закону №1952-IV), але щоб внести їх до реєстру, реєстратор надсилає запит до БТІ. Якщо архів залишився на окупованій території чи знищений, відповідь не підтвердить ваше право — і реєстратор відмовить.

Мін’юст визнає цю проблему: у листі від 27.11.2025 він зазначив, що коли архіви БТІ втрачені або недоступні через війну, людям доводиться звертатися до суду. Законопроєкт №11440, який дозволив би реєстрацію без підтвердження від БТІ, станом на початок 2026 року очікував другого читання.

Якщо ваше право зареєстроване після 1 січня 2013 року, воно вже має бути в електронному реєстрі — і цієї проблеми немає.

Крок 4. Відмовили? Право підтверджує суд

1. Рішення реєстратора про відмову
   Отримайте його письмово: воно доводить, що позасудовий шлях вичерпано.
2. Позов про визнання права власності
   За ст. 392 ЦК — до органу місцевого самоврядування або військової адміністрації громади, де розташована квартира. Додають правовстановлюючі документи, техпаспорт, квитанції за комунальні, рішення реєстратора.
3. Розгляд без поїздок
   Справи окупованих громад розглядають суди, яким змінено територіальну підсудність. Позов подають через «Електронний суд», у засіданні беруть участь по відеоконференції.
4. Реєстрація
   Коли рішення набирає законної сили, з ним звертаються до реєстратора — і право вносять до реєстру.

МОЯ ПРАКТИКА Архів БТІ залишився в окупації: суд визнав право власності на квартиру за сім’єю з п’яти людей

Реєстратор відмовив, бо архів БТІ залишився в окупованій громаді. Я подав позов через «Електронний суд» і провів справу дистанційно — без жодної поїздки до прифронтового суду. Суд визнав право спільної сумісної власності за всіма співвласниками.

Якщо власник помер: спадщина на окупованій території

Якщо останнє місце проживання спадкодавця — на окупованій території, спадкову справу може відкрити будь-який нотаріус на підконтрольній території. Але для видачі свідоцтва про спадщину нотаріусу також потрібні документи про право власності і його реєстрацію — тож проблема з архівом БТІ виникає і тут.

Тому краще внести квартиру до реєстру за життя власника. Якщо ж спадщина вже відкрилася, а право спадкодавця не зареєстроване, план дій той самий: спроба реєстрації, а в разі відмови — суд. Загальний порядок — у статті квартири немає в реєстрі: як зареєструвати право власності.

Що ще зробити, щоб захистити майно

• Оцифруйте документи — свідоцтво, договір, техпаспорт, квитанції — і зберігайте копії в кількох місцях.
• Подайте заяву до Міжнародного реєстру збитків через Дію — там є окрема категорія для втрати доступу до нерухомості на окупованій території.
• Фіксуйте факти захоплення — оголошення окупантів про «безхазяйне» майно, заселення сторонніх людей — і повідомляйте поліцію: це може кваліфікуватися за ст. 438 КК.
• Не ризикуйте — не їдьте в окупацію і не просіть людей там збирати докази, якщо це для них небезпечно.

Що каже закон

Коли варто звернутися до адвоката

Замовити довідку з реєстру й подати документи реєстратору можна самостійно. Адвокат потрібен, коли реєстратор відмовив, оригінали документів залишилися в окупації, співвласників кілька або квартиру потрібно успадкувати.

Я веду такі справи дистанційно — від заяви реєстратору до рішення суду і внесення права до реєстру. Надішліть фото документів на квартиру — підкажу, з чого почати. Детальніше — спадщина та нерухомість.

Окупація не позбавляє вас права власності. Внесіть квартиру до українського реєстру зараз: якщо архів БТІ недоступний — підтвердіть право через суд, без поїздок і ризику.

Нерухомість на окупованій території не в реєстрі? Надішліть документи — підготую заяву чи позов.

Питання та відповіді

Читайте по темі

• Архів БТІ залишився в окупації: суд визнав право власності на квартиру
• Квартири немає в реєстрі: як зареєструвати право власності, оформлене до 2013 року
• Пропустили строк прийняття спадщини або не жили зі спадкодавцем: що робити