Зміст статті
Чому квартиру не вдалося зареєструвати Чому без суду не обійтися Як ми провели справу Чому суд став на бік клієнтів Що далі Що каже закон Коротко про головне Питання та відповіді Читайте такожСім’я з п’яти людей мала свідоцтво про право власності на квартиру, видане ще у 1998 році. Але в Державному реєстрі речових прав квартира не значилася, а внести її туди реєстратор відмовився: архів БТІ залишився на тимчасово окупованій території. Суд визнав право спільної сумісної власності за всіма п’ятьма співвласниками — тепер квартиру можна внести до реєстру.
Коротко
Реєстратор: відмова, бо БТІ не може підтвердити старе право → позов про визнання права власності → позов задоволено повністю. Справу провели дистанційно: без жодної поїздки клієнтів чи адвоката до прифронтового суду. Рішення ще не набрало законної сили.
Чому квартиру не вдалося зареєструвати
Мої клієнти отримали квартиру в рамках приватизації у 1998 році. Свідоцтво про право власності видав виконавчий комітет міської ради, а право зареєструвало місцеве бюро технічної інвентаризації — у паперовій реєстровій книзі. Так тоді працювала вся система: електронного Державного реєстру речових прав ще не існувало.
Місто, де розташована квартира, — тимчасово окупована територія. Щоб захистити своє право, сім’я вирішила внести відомості про квартиру до Державного реєстру. У лютому 2026 року вони звернулися до державного реєстратора в Київській області — для об’єктів з окупованих і прифронтових територій можна звертатися до будь-якого держреєстратора в Україні.
Реєстратор надіслав запит до БТІ, щоб підтвердити реєстрацію права до 2013 року. Відповідь не містила потрібних відомостей: архівні справи залишилися в окупованій громаді й вивезені не були. Через кілька днів реєстратор ухвалив рішення про відмову в державній реєстрації.
Чому без суду не обійтися
Реєстратор не може просто внести право до реєстру на підставі свідоцтва 1998 року: він зобов’язаний перевірити, що право справді було зареєстроване в БТІ. Коли архів недоступний, перевірити нічим — і реєстратор відмовляє. Свідоцтво при цьому залишається чинним, але «працювати» без запису в реєстрі не може: ні продати, ні подарувати, ні нормально успадкувати таку квартиру не вийде.
Тому єдиний робочий шлях — рішення суду, яке підтвердить право власності. Таке рішення є самостійною підставою для реєстрації.
Як ми провели справу
- Відмова реєстратора
Лютий 2026 року. Реєстратор відмовляє, бо БТІ не може підтвердити реєстрацію права власності до 2013 року. - Позов
Квітень 2026 року. Подаю через «Електронний суд» позов про визнання права власності до міської військової адміністрації громади, де розташована квартира. Додаю свідоцтво 1998 року, ордер, технічний паспорт, квитанції за комунальні послуги до і після окупації, рішення реєстратора про відмову. - Відкриття провадження
Червень 2026 року. Суд, якому передано справи окупованої громади, відкриває спрощене провадження з викликом сторін і зобов’язує надати оригінали документів для огляду. - Засідання без поїздки
Суд розташований у прифронтовій громаді. Я заявив про участь у засіданні в режимі відеоконференції з власних технічних засобів, запропонував показати оригінали на камеру і надіслав суду нотаріально засвідчені копії документів поштою. - Рішення
20 жовтня 2026 року суд задовольнив позов повністю і визнав за всіма п’ятьма співвласниками право спільної сумісної власності на квартиру.
Чому суд став на бік клієнтів
| Аргумент | Позиція суду |
|---|---|
| Право виникло до 2013 року | Права, зареєстровані за законодавством того часу, визнаються дійсними і без запису в сучасному реєстрі (ч. 4 ст. 3 Закону про держреєстрацію речових прав) |
| Підстава позову | Власник може вимагати визнання права, якщо його не визнають або він втратив можливість підтвердити його документом (ч. 1 ст. 392 ЦК); ці підстави самостійні |
| Роль рішення суду | Суд не створює нове право, а підтверджує те, що виникло раніше на законних підставах |
| Окупація громади | Перелік Мінрозвитку підтверджує, що громада окупована з 24.02.2022 — це виключає можливість отримати дані з архіву БТІ |
Суд також послався на позицію Верховного Суду у справі №6-244цс14 від 18.02.2015: визнання права через невизнання та через втрату правовстановлюючого документа — дві самостійні підстави для позову. І на статтю 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини — право мирно володіти своїм майном.
Що далі
Рішення ухвалене 20 жовтня 2026 року і ще не набрало законної сили: на апеляційне оскарження є 30 днів. Після цього клієнти звернуться до державного реєстратора, і право спільної сумісної власності буде внесено до Державного реєстру речових прав на підставі рішення суду.
Якщо ваша квартира теж «випала» з реєстру, покроково про всі варіанти — у статті квартири немає в реєстрі: як зареєструвати право власності.
Імена клієнтів, адресу квартири, назву суду та номер справи я свідомо не розкриваю, щоб зберегти приватність клієнтів.
Що каже закон
- Ст. 392 ЦК України — власник може пред’явити позов про визнання права власності, якщо це право не визнається або втрачено документ, що його засвідчує.
- Ст. 328 ЦК України — право власності вважається набутим правомірно, якщо інше не встановлено судом.
- Ч. 3, 4 ст. 3 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» — права, що виникли до 2013 року і були зареєстровані за тодішнім законодавством, є дійсними.
- Наказ Мінрозвитку від 28.02.2025 №376 — Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих РФ.
Коротко про головне
- Свідоцтво 1998 року чинне, але без запису в реєстрі квартирою не розпорядишся.
- Реєстратор відмовив, бо архів БТІ залишився в окупації.
- Ми подали позов про визнання права власності за ст. 392 ЦК.
- Справу провели дистанційно — через «Електронний суд» і відеоконференцію.
- Суд визнав право спільної сумісної власності за всіма п’ятьма співвласниками.
Архів БТІ може залишитися в окупації, але ваше право власності — ні. Якщо реєстратор не може його підтвердити, це робить суд.
Квартиру не вдається зареєструвати через втрачений архів? Надішліть документи — підкажу, як підтвердити право власності.
Питання та відповіді
Чи можна зареєструвати квартиру на окупованій території?
Так. Для об’єктів з окупованих і прифронтових територій можна звернутися до будь-якого державного реєстратора в Україні. Але якщо право виникло до 2013 року, реєстратор має підтвердити його через БТІ — і якщо архів недоступний, допоможе лише суд.
Хто відповідач у такому позові?
Зазвичай — орган місцевого самоврядування або військова адміністрація громади, де розташоване майно. Відповідача визначають з урахуванням обставин конкретної справи.
Чи потрібно їхати до суду, якщо він у прифронтовій зоні?
Ні. Позов можна подати через «Електронний суд», а в засіданні брати участь у режимі відеоконференції з власного комп’ютера чи смартфона.
Що робити після рішення суду?
Дочекатися, поки рішення набере законної сили, і звернутися до державного реєстратора. Рішення суду про визнання права власності — підстава для внесення запису до реєстру.
Читайте також
Матеріал має інформаційний характер і не є правовою консультацією.