Зміст статті
Як перевірити квартиру перед купівлею, щоб угоду не зірвали борги продавця? Які борги й обтяження блокують продаж Що ще може зірвати угоду, крім боргів Витяг з реєстру і реєстраційна справа: у чому різниця Що можна перевірити самостійно Детальна перевірка об’єкта адвокатом Що каже закон Коли варто звернутися до адвоката Питання та відповідіЯк перевірити квартиру перед купівлею, щоб угоду не зірвали борги продавця?
Перевірте три речі: чи немає продавця в Єдиному реєстрі боржників, чи немає на квартирі арешту, заборони або іпотеки і на якій підставі продавець став власником. Перші дві нотаріус перевірить у день угоди, але тоді ви вже можете втратити час і завдаток. Третю повністю показує лише реєстраційна справа.
Нижче — які борги й обтяження справді блокують продаж, що можна перевірити самостійно і що дає детальна перевірка об’єкта адвокатом.
Важливо
Заборона боржникам з Єдиного реєстру боржників продавати своє майно діяла й раніше. З 23 жовтня 2026 року державний реєстратор ще й обов’язково використовує відомості цього реєстру під час реєстрації (п. 4 ч. 3 ст. 10 Закону № 1952-IV). Тож проблему з боргами продавця вже не «проскочити» — її треба з’ясувати до угоди.
Які борги й обтяження блокують продаж
| Ситуація | Що буде з угодою |
|---|---|
| Продавець у Єдиному реєстрі боржників (відкрите виконавче провадження: кредит, аліменти, штрафи, податки, комуналка) | Нотаріус не посвідчить договір, реєстратор відмовить у реєстрації, крім випадків, передбачених законом (ст. 55 Закону «Про нотаріат», п. 12 ч. 1 ст. 24 Закону № 1952-IV) |
| На квартирі арешт або заборона відчуження | Договір не посвідчать, доки обтяження не знімуть. Старі арешти 2000-х років теж трапляються — про них окрема стаття |
| Квартира в іпотеці | Продаж можливий лише за згодою банку чи іншого іпотекодержателя (ст. 9 Закону «Про іпотеку») |
| Борг є, але без виконавчого провадження (прострочений кредит, комуналка) | Сам по собі угоду не блокує. Але якщо боржник продає майно задешево чи родичу, кредитор може спробувати оскаржити таку угоду |
Як продавцю-боржнику вийти з реєстру і що змінилося з 23 жовтня — у статті про Єдиний реєстр боржників і продаж нерухомості.
Що ще може зірвати угоду, крім боргів
Продавець у шлюбі
Якщо квартиру набули в шлюбі, потрібна письмова нотаріально посвідчена згода другого з подружжя (ч. 3 ст. 65 СК).
Без неї другий з подружжя може оскаржити договір у суді. Перевіряйте дату набуття права і сімейний стан продавця на ту дату.
Права дитини
Якщо малолітня дитина є власником або користувачем житла, батьки не можуть продати його без дозволу органу опіки та піклування (ч. 2 ст. 177 СК).
Дізнайтеся, хто зареєстрований і проживає у квартирі, і попросіть рішення органу опіки, якщо воно потрібне.
- Квартира отримана у спадщину нещодавно. Інші спадкоємці можуть заявити про свої права, зокрема через суд, якщо пропустили строк. Детальніше — у статті про пропущений строк прийняття спадщини.
- Продаж за довіреністю. З’ясуйте, чи довіреність чинна і чи дає право саме на продаж цієї квартири.
- Право зареєстроване до 2013 року. Тоді відомості можуть бути лише в паперових архівах БТІ. Як це перевірити — у статті про квартиру, якої немає в реєстрі.
Витяг з реєстру і реєстраційна справа: у чому різниця
Інформаційна довідка з Державного реєстру прав показує результат: хто власник, чи є іпотека, арешт або заборона. Вона не показує, на якій підставі продавець став власником і чи все було чисто в попередніх угодах.
Це видно з реєстраційної справи. До неї входять заяви, документи, на підставі яких проводили реєстрацію, відомості з інших реєстрів і документи про права, зареєстровані до 1 січня 2013 року (ч. 2 ст. 17 Закону № 1952-IV).
- Договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про спадщину чи рішення суду — на підставі чого реєстрували право
- Чи не продавали квартиру кілька разів за короткий час
- Чи не реєстрували право на підставі рішення суду, яке ще можуть оскаржити
- Чи була згода подружжя або органу опіки, коли вона була потрібна
- Хто і за якою довіреністю діяв у попередніх угодах
Що можна перевірити самостійно
- Отримайте інформаційну довідку з Державного реєстру прав. Її надають через сайт Мін’юсту з електронним підписом або на папері (ч. 2 ст. 32 Закону № 1952-IV). Якщо онлайн-доступ обмежено, довідку можна взяти в ЦНАП або в нотаріуса.
- Перевірте продавця в Єдиному реєстрі боржників на сайті Мін’юсту за прізвищем, ім’ям і датою народження.
- Пошукайте справи щодо продавця або адреси квартири в сервісі «Стан розгляду справ» на сайті судової влади.
- Попросіть у продавця документи: паспорт, документ про право власності, свідоцтво про шлюб чи розірвання шлюбу, довідку про зареєстрованих осіб.
- Не віддавайте завдаток, доки не отримаєте відповіді на всі ці питання.
Детальна перевірка об’єкта адвокатом
Я проводжу детальну перевірку квартири чи будинку перед купівлею. Маю безпосередній електронний доступ до Державного реєстру прав (ч. 3 ст. 32 Закону № 1952-IV), тож дивлюся не лише довідку, а й матеріали реєстраційної справи. Такий доступ є в кожного адвоката за законом, але оформлюють його собі небагато.
Також перевіряю продавця в Єдиному реєстрі боржників, судові справи щодо продавця й об’єкта, а для будинку — земельну ділянку в Державному земельному кадастрі. Якщо відомості є лише в архівах, роблю адвокатські запити.
Результат — письмовий висновок: які ризики є, що вимагати від продавця до угоди і чи варто взагалі купувати цей об’єкт.
Що каже закон
| Що регулює | Норма |
|---|---|
| Реєстратор обов’язково використовує відомості Єдиного реєстру боржників | п. 4 ч. 3 ст. 10 Закону № 1952-IV |
| Підстави для відмови в реєстрації: обтяження, продаж боржником з ЄРБ | п. 6, 12 ч. 1 ст. 24 Закону № 1952-IV |
| Що входить до реєстраційної справи | ст. 17 Закону № 1952-IV |
| Доступ до Державного реєстру прав, зокрема для адвокатів | ст. 32 Закону № 1952-IV |
| Посвідчення договорів відчуження: арешт, заборона, ЄРБ | ст. 55 Закону «Про нотаріат» |
| Згода другого з подружжя | ст. 65 СК |
| Дозвіл органу опіки щодо житла дитини | ст. 177 СК |
| Продаж предмета іпотеки | ст. 9 Закону «Про іпотеку» |
Коли варто звернутися до адвоката
Довідку з реєстру і перевірку продавця в Єдиному реєстрі боржників ви можете зробити самі. Адвокат потрібен, коли квартира дорога, коли право продавця виникло нещодавно, на підставі спадщини, рішення суду чи довіреності, або коли щось у документах викликає сумнів.
Надішліть мені адресу об’єкта і копії документів продавця — підкажу, що перевірити першочергово. Детальніше — на сторінці «Спадщина та нерухомість».
Нотаріус перевірить борги й арешти в день угоди. Але підставу набуття права, ланцюг попередніх угод і приховані ризики краще з’ясувати заздалегідь — до завдатку.
Надішліть адресу і документи продавця — перевірю об’єкт.
Питання та відповіді
Як перевірити квартиру на борги перед купівлею?
Перевірте продавця в Єдиному реєстрі боржників, а квартиру — на арешти, заборони й іпотеку в Державному реєстрі прав. Підставу набуття права показує реєстраційна справа.
Чи можна купити квартиру в боржника з Єдиного реєстру боржників?
Як правило, ні: нотаріус не посвідчить договір, а реєстратор відмовить у реєстрації, крім випадків, передбачених законом.
Чи доведеться мені платити борги продавця за комуналку?
Борги за житлово-комунальні послуги — це борги попереднього споживача. Щоб уникнути суперечок, попросіть довідки про відсутність заборгованості й зафіксуйте показники лічильників в акті.
Що таке реєстраційна справа і хто може її подивитися?
Це документи, на підставі яких реєстрували права на об’єкт. Звичайний покупець бачить лише довідку з реєстру, а матеріали справи можуть переглянути, зокрема, адвокати з безпосереднім доступом до реєстру.
Чи потрібна згода дружини чи чоловіка продавця?
Так, якщо квартиру набули в шлюбі. Згода має бути письмовою і нотаріально посвідченою (ч. 3 ст. 65 СК).
Коли робити перевірку — до завдатку чи перед нотаріусом?
До завдатку. Якщо проблема виявиться в день угоди, повернути завдаток буде складніше.
Матеріал має інформаційний характер і не є правовою консультацією.